Inversiones hoteleras: modelos de explotación.

Cómo invertir en un hotel.

La decisión de invertir en la compra de un establecimiento hotelero no se agota con la adquisición en sí misma.  Es indispensable tener prevista de antemano la forma en que se explotará el negocio, dependiendo del grado de implicación del inversor en su gestión ordinaria

El PERFIL del inversor interesado en este tipo de adquisiciones se encuentra en uno de estos dos grupos:

a.- Inversor profesional (normalmente del sector) con experiencia y organización suficiente para obtener rendimientos de la explotación del establecimiento.

b.- Inversor ajeno al sector que se desea mantener al margen de la gestión del establecimiento, por lo que sus rendimientos no tienen por qué depender única y exclusivamente de la explotación del negocio, sino también de ser  propietario del inmueble.

En la realidad aparecen diferentes modelos de explotación de un establecimiento hotelero y, además, combinaciones de los mismos.

 Pero, a grandes rasgos, podemos identificar los siguientes “MODELOS-TIPO”, en función del número de partes implicadas:

MODELOS UNIPERSONALES

1º.- Explotación directa                    

Las cualidades de propietario y titular del establecimiento coinciden en la misma persona o entidad. El riesgo empresarial corresponde en un 100% al propietario/titular de la explotación.

Este modelo, en principio, genera un rendimiento doble: el derivado del aumento de valor del inmueble y el obtenido, en su caso, por la explotación del establecimiento. Pero, por el otro lado, el riesgo de explotación se corre íntegro.

MODELOS PLURIPERSONALES

 1º.- Arrendamiento

En este modelo el propietario del inmueble y el titular del negocio son personas o entidades distintas, y su relación se instrumenta mediante un contrato de arrendamiento.

A pesar de las múltiples cláusulas que se pueden introducir en este tipo de acuerdos, hay un par de circunstancias básicas que se dan en todos los casos:

1) El propietario lo es tanto del inmueble como de las instalaciones y equipamientos básicos de la actividad.

2) El titular del negocio  hace suyos los beneficios de explotación, pero ha de abonar a la propiedad un canon o alquiler, como contraprestación. Este canon puede ser una cantidad fija, un importe variable en función de los resultados, o una combinación de ambos.

 2º.- Gestión hotelera

En este modelo aparecen también dos partes: Una parte que soporta en todo o en parte el riesgo de la explotación y que puede coincidir, o no, con la propiedad del inmueble; y otra parte, que es la empresa gestora, cuya función será la de asesorar a la persona o entidad explotadora y que asume una parte del riesgo empresarial.

4º.- Franquicia

En este modelo también aparecen dos partes bien diferenciadas:

El franquiciador, que es titular de los derechos de uso de determinado nombre o marca, así como de sus sistemas de producción y de mercado.

El franquiciado, persona o empresa interesada en utilizar la marca y que normalmente es la titular del inmueble y del establecimiento.

En virtud del contrato de franquicia, el franquiciador autoriza al franquiciado a utilizar su marca, su sistema de producción y su know-how, a cambio de pagar un canon y cumplir unas condiciones específicas impuestas por el franquiciador.

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