Pasos para vender un piso con inquilinos de renta antigua en Barcelona

¿Tienes un piso en Barcelona con contrato de renta antigua y quieres venderlo?

Aunque pueda parecer complicado, es un proceso más común de lo que imaginas.

Muchos propietarios buscan desprenderse de este tipo de inmuebles y, al mismo tiempo, existen inversores interesados en comprarlos por su rentabilidad a largo plazo.

A continuación, te explicamos cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua de forma legal, segura y optimizando al máximo su valor en el mercado.

1. Cómo calcular el precio de venta de un piso con renta antigua

El valor de una vivienda alquilada bajo un contrato de renta antigua no se calcula como un inmueble libre.

Según la Sentencia 464/2010 del Tribunal Supremo, el precio de venta debe fijarse en función de la capitalización al 4,5 % de la renta anual que paga el inquilino.

Por ejemplo:
Si el inquilino abona 300 € al mes (3.600 € al año), la fórmula sería:

3.600 € / 4,5 × 100 = 80.000 €

Si el precio de venta no respeta este cálculo, el arrendatario puede impugnar la operación en los 60 días siguientes a la notificación, tal y como establece el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964.

2. Derecho de tanteo y retracto del inquilino

Como en toda compraventa de vivienda alquilada, el inquilino de renta antigua tiene derecho preferente a la compra. Estos derechos se dividen en dos:

• Derecho de tanteo: El propietario debe informar al arrendatario de su intención de vender, detallando el precio y condiciones. El inquilino dispone de 60 días para ejercer la compra.

• Derecho de retracto: Si el propietario no ofrece el tanteo y vende directamente a un tercero, el comprador debe notificar al inquilino. Este dispone de 30 días para ejercer el retracto desde que recibe la notificación o tiene constancia de la venta.

Una vez finalizados ambos plazos, si el inquilino no compra, el propietario queda libre para cerrar la operación con un tercero, siempre al precio de capitalización legal.

3. Recuperación de un piso con contrato de renta antigua

Los contratos de renta antigua solo finalizan con el fallecimiento del inquilino, aunque existe la posibilidad de subrogación. Esto significa que el contrato puede heredarse por familiares en determinadas condiciones:

• Cónyuge o pareja de hecho: sin plazo mínimo de convivencia.
• Hijos o ascendientes directos: deben haber vivido en la vivienda al menos dos años antes de la subrogación.
• Hermanos: se exige una convivencia mínima de cinco años.

Además, la ley establece que únicamente pueden darse dos subrogaciones sucesivas.

Excepciones a la prórroga del contrato

Según el artículo 62 de la LAU de 1964, el propietario puede recuperar el piso en casos como:

• Necesidad del inmueble para uso propio o de un familiar de primer grado.
• Ausencia del inquilino durante más de 6 meses, sin que el piso sea necesario para cubrir sus necesidades.

Empresas especializadas en la venta de pisos con renta antigua

La venta de pisos en Barcelona con contratos de renta antigua puede ser compleja si se hace de manera independiente.

Por eso, cada vez más propietarios recurren a empresas especializadas en compraventa de inmuebles con inquilinos.

Estas compañías cuentan con experiencia en el proceso legal, valoraciones ajustadas y conexión con inversores interesados en este tipo de propiedades, lo que agiliza y facilita la operación.

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