La inversión en el sector geriátrico: el Healthcare gana peso entre los fondos de inversión.
Residencias para mayores: uno de los activos inmobiliarios con mayor crecimiento previsto en España
El envejecimiento de la población española está transformando progresivamente las necesidades residenciales, sanitarias y asistenciales de una parte cada vez mayor de la sociedad.
Esta evolución demográfica está generando también nuevas oportunidades dentro del mercado inmobiliario, especialmente en aquellos activos vinculados al Healthcare, Senior Living y residencias para mayores.
Desde el Observatorio Lançois Doval, especializado en propiedades singulares y activos inmobiliarios orientados a segmentos concretos del mercado, esta transformación resulta especialmente relevante.
Las residencias para mayores han dejado de ser únicamente un equipamiento asistencial para convertirse también en un segmento inmobiliario con creciente interés inversor y unas perspectivas de demanda estructural a largo plazo.
Una tendencia impulsada por la demografía
El principal argumento que explica el potencial del sector no es coyuntural. Es demográfico.
España se encuentra entre los países con mayor esperanza de vida del mundo y el número de personas mayores continuará aumentando durante las próximas décadas. Según un análisis de CBRE, actualmente existen más de 8,6 millones de personas entre 65 y 84 años, cifra que podría superar los 13 millones en los próximos treinta años.
Esta evolución plantea una cuestión fundamental: ¿dónde y cómo vivirán las generaciones que alcanzarán edades avanzadas durante las próximas décadas?
La respuesta no pasa exclusivamente por incrementar el número de residencias tradicionales. También será necesario desarrollar nuevas fórmulas residenciales, adaptar edificios existentes y crear productos capaces de responder a perfiles muy diferentes.
Desde personas mayores independientes que buscan servicios y comunidad hasta residentes que necesitan atención asistencial continuada, el mercado está evolucionando hacia una oferta mucho más diversificada.
Un déficit de oferta que genera oportunidades
El crecimiento demográfico contrasta con una oferta que continúa siendo insuficiente en determinadas zonas y que, además, presenta importantes diferencias de calidad, antigüedad y modelo asistencial.
Esta situación convierte la falta de producto adecuado en uno de los principales factores de interés para inversores y operadores.
El propio mercado inmobiliario está reflejando esta situación. CBRE señala que las valoraciones de las residencias de tercera edad crecieron durante el primer semestre de 2025 y que los fundamentales de demanda están respaldados por una oferta insuficiente y, en parte, obsoleta.
La oportunidad, por tanto, no se limita a construir nuevas residencias. También existe margen para rehabilitar, ampliar o reposicionar activos existentes que puedan adaptarse a las nuevas necesidades.
El Healthcare gana peso en la inversión inmobiliaria
La evolución de la inversión confirma que el mercado está adquiriendo una dimensión considerable.
En 2025, la inversión inmobiliaria en el segmento Healthcare alcanzó en España aproximadamente 1.405 millones de euros, un incremento del 229% respecto al año anterior. Dentro de este mercado, las residencias de mayores representaron el principal tipo de activo y operaciones de gran tamaño contribuyeron a impulsar la consolidación del sector.
Estos volúmenes sitúan al Healthcare entre los segmentos alternativos que están despertando un mayor interés dentro del inmobiliario español.
Además, la entrada de operadores especializados y capital institucional está contribuyendo a profesionalizar un mercado que históricamente había estado mucho más fragmentado.
El resultado es un sector en proceso de consolidación, en el que el inmueble y la actividad asistencial están cada vez más relacionados con estrategias profesionales de inversión inmobiliaria.
Residencia de mayores y Senior Living: dos mercados relacionados
Uno de los cambios más importantes es la diferenciación entre la residencia asistencial tradicional y el denominado Senior Living.
No todas las personas mayores necesitan una residencia. Existe un colectivo creciente de personas de más de 65 años que mantiene un elevado grado de autonomía y busca alternativas residenciales adaptadas a una nueva etapa vital.
El Senior Living responde precisamente a esta demanda mediante viviendas accesibles, servicios comunes, actividades, restauración, bienestar y diferentes grados de asistencia.
Según CBRE, la oferta de Senior Living en España continúa siendo limitada, fragmentada y todavía incipiente, mientras que el envejecimiento de la población está generando un mercado potencial considerable.
Esta diferenciación abre un abanico mucho más amplio de posibilidades inmobiliarias: residencias tradicionales, complejos de Senior Living, apartamentos con servicios, modelos híbridos y proyectos sociosanitarios.
Un activo inmobiliario con características particulares
Desde el punto de vista inversor, una residencia para mayores presenta características diferentes respecto a otros productos inmobiliarios.
No se trata únicamente de adquirir un edificio y obtener ingresos por alquiler.
La rentabilidad y la viabilidad del activo están estrechamente vinculadas a su capacidad para funcionar como establecimiento especializado.
Por ello, adquieren especial importancia aspectos como la ubicación, accesibilidad, superficie, distribución, zonas exteriores, eficiencia energética, posibilidades de ampliación y adecuación a la normativa correspondiente.
También resulta fundamental la existencia de una demanda suficiente en el área de influencia.
Una residencia situada en una zona con población envejecida, buenas comunicaciones, servicios sanitarios próximos y capacidad económica de las familias puede presentar unas características de mercado muy diferentes a las de un inmueble similar situado en otro territorio.
El valor de los edificios que pueden cambiar de uso
Para el mercado de las propiedades singulares existe además una oportunidad especialmente interesante: la reconversión de determinados edificios existentes en centros residenciales o proyectos de Senior Living.
Hoteles, antiguos centros asistenciales, edificios institucionales, residencias en funcionamiento que necesitan modernización, grandes viviendas, edificios históricos o determinadas instalaciones infrautilizadas pueden presentar posibilidades de reposicionamiento.
Por supuesto, no todos estos inmuebles son susceptibles de transformación.
La normativa urbanística, la compatibilidad de usos, las condiciones arquitectónicas y los requisitos técnicos y asistenciales deben estudiarse en cada caso.
Pero precisamente la búsqueda de edificios capaces de adaptarse a nuevos usos está adquiriendo importancia en el mercado inmobiliario.
En este contexto, la singularidad arquitectónica puede convertirse en un elemento diferencial, siempre que sea compatible con las necesidades funcionales del proyecto.
La ubicación también está cambiando
Tradicionalmente, las residencias se han concentrado principalmente en entornos urbanos o metropolitanos. Sin embargo, el desarrollo del Senior Living y la creciente movilidad de determinados perfiles de población pueden ampliar progresivamente el mapa.
Las zonas costeras, por ejemplo, presentan características especialmente interesantes por su calidad de vida y por la presencia de población senior nacional e internacional.
CBRE identifica especialmente el potencial de áreas como Málaga y la Costa del Sol, y señala también posibilidades de expansión hacia otros mercados costeros como la Comunidad Valenciana y Baleares.
Esto abre posibilidades para proyectos que combinen alojamiento, servicios, bienestar, actividad social y atención asistencial en destinos con una fuerte calidad residencial.
Un mercado con recorrido para inversores especializados
El interés por las residencias para mayores responde a una combinación poco habitual de factores: demanda demográfica creciente, necesidad de nuevas plazas, oferta limitada, profesionalización del sector y entrada de capital institucional.
No significa que todos los proyectos sean automáticamente rentables ni que cualquier residencia constituya un activo atractivo. Como ocurre con cualquier inversión inmobiliaria especializada, el análisis debe considerar ubicación, operador, modelo de explotación, inversión necesaria, normativa y demanda efectiva.
Pero sí existe una diferencia respecto a otros segmentos más dependientes de los ciclos económicos: la necesidad de atención residencial asociada al envejecimiento tiene un componente estructural.
Esta característica está haciendo que fondos, operadores y grupos especializados presten cada vez más atención al sector.
Una nueva generación de activos inmobiliarios
El mercado inmobiliario español está ampliando progresivamente su universo de activos. A los sectores tradicionales se han sumado residencias de estudiantes, flex living, senior living, healthcare, coliving y otros productos especializados.
Dentro de esta transformación, las residencias para mayores ocupan una posición particular.
Su evolución está vinculada a una tendencia demográfica que previsiblemente continuará durante décadas y a una necesidad social que exige más plazas, mejores instalaciones y nuevos modelos residenciales.
Por ello, el crecimiento del sector no debe analizarse únicamente desde la perspectiva inmobiliaria. También debe entenderse como consecuencia de una transformación profunda de la sociedad española.
Residencias para mayores: patrimonio inmobiliario al servicio de una nueva necesidad
La evolución demográfica está creando una nueva categoría de activos en la que inmobiliario, servicios, salud, bienestar y atención a las personas están estrechamente relacionados.
Para propietarios de edificios susceptibles de transformación, promotores, operadores e inversores especializados, este escenario puede generar oportunidades durante los próximos años.
España necesitará adaptar una parte importante de su infraestructura residencial a una población progresivamente más longeva.
Y esa necesidad puede convertir a las residencias para mayores y los nuevos modelos de Senior Living en uno de los segmentos con mayor recorrido dentro de los activos inmobiliarios alternativos.
Más que una tendencia pasajera, el envejecimiento de la población apunta a una transformación estructural del mercado. Y allí donde existe una necesidad creciente y una oferta todavía limitada, el inmobiliario especializado encuentra uno de sus principales espacios de desarrollo.
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