Fincas rústicas, las condiciones para edificar o rehabilitar un alojamiento rural.
Las fincas rústicas constituyen un segmento del mercado inmobiliario especialmente estable en lo que respecta a su valor.
Su relativa lejanía de los grandes núcleos urbanos y las fuertes restricciones a la edificación explican, en parte, una solidez que atrae a múltiples inversores. Pero, si es tan difícil construir nada en estas parcelas, ¿cómo podemos levantar un alojamiento turístico sobre una finca rústica?
Efectivamente, la legislación española es muy estricta en cuanto a la edificación en fincas rústicas.
Sin embargo, al tratarse de una competencia cedida en su mayor parte a las comunidades autónomas, podemos encontrar importantes diferencias en función de la región en que deseemos invertir en un alojamiento turístico.
Por ejemplo, Galicia aprobó hace algunos años una modificación de la norma que sí que permite construir edificios de reducido tamaño (siempre en proporción a las dimensiones de la finca) con fines agrícolas, ganaderos o turísticos. Dicho de otro modo, es posible edificar casas rurales en ciertas fincas gallegas.
¿Qué otros requisitos encontramos para levantar nuevas construcciones sobre fincas rústicas?
Las condiciones varían sensiblemente por comunidades pero una de las restricciones más habituales es la de que la vivienda o el negocio turístico en cuestión armonice de algún modo con el entorno en que se encuentra.
A partir de ahí, cada autonomía amplía o restringe las posibilidades para el inversor.
En la Comunidad Valenciana, el propietario de una finca rústica solo puede edificar sobre una superficie equivalente al 2% de toda la parcela.
En todos los casos, conviene solicitar los permisos pertinentes aunque se cumplan los requisitos.
Ahora bien, todas las condiciones anteriores únicamente se aplican cuando se trata de edificar casas rurales ex novo.
Pero, ¿qué ocurre cuando las fincas ya disponen de alguna propiedad?
En estos casos, los inversores cuentan con mucha más libertad para rehabilitar los inmuebles, partiendo de la base de que no puede ampliarse la superficie construida total.
Es posible igualmente que la normativa autonómica obligue a preservar ciertos elementos de la construcción original.
La gran ventaja para las casas rurales sobre edificios rehabilitados es que suelen ser de mayor tamaño que las de nueva creación, dado que en las construcciones preexistentes en la finca rústica no se aplican restricciones en cuanto al porcentaje de la superficie construida.